買房人靜觀二手房主降價(jià)

　　新房市場(chǎng)價(jià)格逐步下探，而二手房業(yè)主卻依然惜售，遲遲不肯降價(jià)出售，這使得不少二手房購(gòu)房人轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，本就觀望情緒濃厚的二手房市場(chǎng)客源進(jìn)一步減少。而契稅的下調(diào)并沒(méi)有盤活二手房市場(chǎng)、加之房產(chǎn)稅傳聞不斷的情況下，業(yè)內(nèi)人士指出，隨著新房?jī)r(jià)格的下探，二手房業(yè)主也該適時(shí)降價(jià)出手，避免更多損失。

●時(shí)隔兩個(gè)月

二手房主降價(jià)接洽購(gòu)房人

　　兩個(gè)月前，劉先生將位于通州梨園區(qū)域的一處房產(chǎn)掛牌出售，86平方米，總價(jià)130萬(wàn)元，均價(jià)15000元/平方米，當(dāng)時(shí)有購(gòu)房人曾詢問(wèn)劉先生115萬(wàn)元是否出售，劉先生表示，“115萬(wàn)算下來(lái)單價(jià)才13500元/平方米，哪有殺這么多價(jià)的。”最終交易失敗。接下來(lái)的兩個(gè)月里，雖不乏有購(gòu)房人詢問(wèn)，但砍價(jià)依然是主旋律。隨著通州二手房?jī)r(jià)最低跌至13000元/平方米，劉先生近日主動(dòng)約見(jiàn)開(kāi)價(jià)115萬(wàn)元的購(gòu)房人，希望盡快出手。

　　與劉先生不同的是，小于將位于廣安門附近的一處76平方米的房源掛牌出售，總價(jià)210萬(wàn)元，同樣，只要有意向買家，基本都將價(jià)格砍至195萬(wàn)至200萬(wàn)，小于不甘心降價(jià)，認(rèn)為市場(chǎng)只是在限購(gòu)的影響下乏力，一旦日后限購(gòu)取消，售價(jià)接近3萬(wàn)元/平方米應(yīng)該不成問(wèn)題，因此，“既然買家砍價(jià)這么狠，那我還是先放著吧。”小于表示。

　　雖然上述二人做出截然相反的決定，但是同樣反映出二手房市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格走跌的趨勢(shì)。而對(duì)于是否應(yīng)該降價(jià)出售，業(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)依然是在價(jià)格博弈當(dāng)中，不過(guò)應(yīng)該看到，沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)。”

二手房?jī)r(jià)下跌 價(jià)格倒掛趨緩

●

　　北京中原市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，今年嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸政策有效擠壓了投機(jī)人士對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的炒作空間，從而使得成交情況明顯收縮，房?jī)r(jià)正逐步回歸理性。同時(shí)受到近郊和遠(yuǎn)郊新房大量上市的影響，二手房成交結(jié)構(gòu)趨向于城內(nèi)比例增加，且價(jià)格會(huì)相對(duì)下降較晚和下降幅度較小。郊區(qū)房產(chǎn)如通州、大興等則受到?jīng)_擊較大，成交價(jià)格、成交量區(qū)域已有大幅跳水。

　　從價(jià)格角度來(lái)看，預(yù)計(jì)11月二手住宅的價(jià)格約為23100元/平米，較10月下降1.5%左右，是自3月開(kāi)始下跌以來(lái)跌幅最大的月份。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著新房?jī)r(jià)格的跳水，二手房業(yè)主降價(jià)出售的意愿有所增強(qiáng)。

　　應(yīng)該看到，新房?jī)r(jià)格一直是二手房定價(jià)的“風(fēng)向標(biāo)”，隨著目前市場(chǎng)上一手房打折促銷力度的不斷加大，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)趨緩。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格取決于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)策略及自身需求迅速降價(jià)，但二手房小業(yè)主之間的博弈性較大，從而導(dǎo)致樓盤整體房?jī)r(jià)的下降是個(gè)溫和緩慢的過(guò)程。而一旦新房?jī)r(jià)格大幅跳崖，將直接影響潛在購(gòu)房者選擇二手房的積極性，致使同區(qū)域同品質(zhì)的二手房房?jī)r(jià)隨之下降，如8月時(shí)倒掛的典型項(xiàng)目首開(kāi)常青藤(樓盤資料業(yè)主論壇)家園、學(xué)府樹(shù)家園等二手房已經(jīng)明顯下降，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)低于其新房的成交價(jià)格。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著新房?jī)r(jià)格的下探，二手房業(yè)主也該適時(shí)降價(jià)出手，避免更多損失。

契稅下調(diào)難憾購(gòu)房人

●

房產(chǎn)稅預(yù)期刺激業(yè)主降價(jià)出售

　　近日，北京上調(diào)最低計(jì)稅價(jià)格及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于二手房交易，根據(jù)現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，北五環(huán)外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交總價(jià)為200萬(wàn)，之前業(yè)主購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)。購(gòu)房者出售者都為第一套住房，按照之前的規(guī)定，需要繳納稅費(fèi)為：個(gè)稅1%，營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)的5.5%，契稅3%，合計(jì)為13.5萬(wàn)。而執(zhí)行新規(guī)定以后只需要繳納稅費(fèi)為：契稅1%，個(gè)稅減免營(yíng)業(yè)稅減免，只需要繳納2萬(wàn)的稅費(fèi)，差額達(dá)到了11.5萬(wàn)。

　　盡管如此，購(gòu)房人小劉表示，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)都在降，相比新標(biāo)準(zhǔn)下省下的稅費(fèi)而言，還是等房?jī)r(jià)下跌更實(shí)惠，所以，還是選擇繼續(xù)觀望，坐等房?jī)r(jià)下跌。

　　而中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，因?yàn)橥瑫r(shí)提高了最低指導(dǎo)價(jià)格，之前部分避稅的購(gòu)房者將無(wú)法在避稅，所以兩者疊加，對(duì)購(gòu)買二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)變化主要體現(xiàn)的部分剛需購(gòu)房人群中，部分豪宅的購(gòu)房者甚至稅費(fèi)將還有非常明顯的上漲。

　　同時(shí)，對(duì)于本次出臺(tái)的認(rèn)定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整后的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)更為接近、更為合理，另外，該標(biāo)準(zhǔn)日后可能會(huì)在后續(xù)出臺(tái)的試點(diǎn)房產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅中起到比較重要的作用。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫分析，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限購(gòu)是行政辦法，是“不得已而采取的政策”。在城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立后，將更多的運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房產(chǎn)稅就是這其中最重要的一項(xiàng)。而一旦房產(chǎn)稅被提上日程，“擁有住房套數(shù)”或許會(huì)成為其中的征稅標(biāo)準(zhǔn)之一，投資客群持有房源的成本不斷上升，在房?jī)r(jià)不斷下行的通道中，成本的上升無(wú)疑會(huì)使其收益率逐漸下滑。“因此，在房產(chǎn)稅尚未出臺(tái)，房?jī)r(jià)也尚未進(jìn)入底部通道之時(shí)，積極降價(jià)售出手中房源才是更好的選擇。”任啟鑫表示。